Verkaufen, auszahlen oder versteigern? Die drei Wege bei Trennung im Vergleich

Welche drei Wege gibt es für die gemeinsame Immobilie?

Es gibt drei: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus, oder das Gericht versteigert die Immobilie zur Aufhebung der Gemeinschaft. Die ersten beiden Wege brauchen die Zustimmung beider Eigentümer. Über die ganze Immobilie können nur alle Miteigentümer gemeinsam verfügen (§ 747 BGB). Der dritte Weg steht dagegen jedem Miteigentümer allein offen.

Die Tabelle zeigt den entscheidenden Unterschied: Zwei Wege bleiben in Ihrer Hand, einer nicht. Das ist der Grund, warum sich eine Einigung fast immer lohnt, selbst wenn das Verhältnis zerrüttet ist.

Was spricht für den gemeinsamen Verkauf?

Für den gemeinsamen Verkauf spricht, dass beide Seiten über den Preis mitentscheiden und ein Gebot ablehnen können. Verkauft wird am freien Markt, und was ein Käufer zu zahlen bereit ist, hängt von Angebot und Nachfrage ab. Der Verkehrswert ist dabei die Orientierung: der Preis, der an einem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Ein Verkauf unter großem Zeitdruck gehört zu diesen ungewöhnlichen Verhältnissen und ist deshalb kein Maßstab für den Wert.

Praktisch heißt das: Wer sich Zeit nehmen kann, verkauft meist zu besseren Bedingungen als wer unter Druck steht. Nach einer Trennung ist das oft die schwerste Übung, weil beide Seiten das Thema hinter sich bringen wollen.

Ein gemeinsamer Verkauf braucht außerdem eine klare Absprache darüber, wer welche Entscheidung trifft: Wer spricht mit Interessenten, ab welchem Preis wird verkauft, wer unterschreibt was. Je genauer das vorher festgehalten ist, desto weniger entsteht während des Verkaufs neuer Streit.

„Wenn zwei Menschen in der Trennung gemeinsam verkaufen, geht es selten am Preis schief. Es geht an der Frage, wer entscheiden darf. Darum halte ich vorher schriftlich fest, ab welchem Betrag verkauft wird und wer mit Interessenten spricht. Das nimmt beiden Seiten die Sorge, übergangen zu werden – und erst dann reden wir über den Markt."

— Thomas Lozinski, Geschäftsführer der CALVEST GmbH

Wann ist die Übernahme durch einen Partner der bessere Weg?

Die Übernahme passt, wenn einer in der Immobilie bleiben will und sie auch allein finanzieren kann. Ein einfacher Ansatz für den Betrag: Verkehrswert minus Restschuld, davon der Anteil des anderen. Bei Ehegatten kann der Zugewinnausgleich das Ergebnis verschieben, und weitere Ansprüche können hinzukommen. Wie sich der Betrag im Einzelnen zusammensetzt, steht ausführlich unter Ex-Partner auszahlen.

Steuerlich ist dieser Weg zwischen Ehegatten der günstigste: Der Erwerb durch den Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, nach der Scheidung gilt das für den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 GrEStG). Paare ohne Trauschein fallen nicht unter diese Ausnahme.

Der Haken liegt fast immer bei der Bank. Das Eigentum wechselt mit der Eintragung im Grundbuch, der Darlehensvertrag ändert sich dadurch aber nicht. Übernimmt einer die Schuld allein, wird das erst mit Genehmigung der Bank wirksam; verweigert sie sie, gilt die Übernahme als nicht erfolgt (§ 415 BGB). Wer mit unterschrieben hat, bleibt bis dahin verpflichtet. Deshalb gehört das Gespräch mit der Bank an den Anfang und nicht an das Ende.

Wann bleibt nur die Teilungsversteigerung?

Sie bleibt, wenn keine Einigung zustande kommt. Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB), und ist eine Teilung in Natur ausgeschlossen, wird das Grundstück durch Zwangsversteigerung verwertet und der Erlös geteilt (§ 753 BGB). Einen vollstreckbaren Titel braucht der Antragsteller nicht (§ 181 ZVG).

Wirtschaftlich ist das in der Regel der schlechteste der drei Wege, und das liegt an den Wertgrenzen. Im ersten Termin wird der Zuschlag grundsätzlich versagt, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG). Unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen, wenn sein Anspruch sonst ungedeckt bliebe (§ 74a ZVG). In einem neuen Termin gelten diese beiden Grenzen nicht mehr. Die Hälfte des Verkehrswerts ist also die Untergrenze des ersten Termins, nicht das Ziel des Verfahrens, und im Wiederholungstermin fällt auch sie weg.

Dazu kommt: Bieten kann nur, wer vom Termin weiß und erscheint. Der Kreis ist damit kleiner als am freien Markt. Den Ablauf im Einzelnen, samt zuständigem Gericht im Raum Regensburg, beschreibt der Beitrag Teilungsversteigerung.

Was kostet jeder Weg, und wer zahlt?

Jeder Weg hat eigene Kostenstellen. Keine davon lässt sich hier in Euro angeben, weil sie am Wert der Immobilie und am Einzelfall hängen. Man kann aber genau sagen, wo sie entstehen.

Die Gerichtskosten der Versteigerung richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (§ 26 GKG). Bei Ehegatten kann zusätzlich ein familienrechtliches Verfahren dazukommen. Welche Kosten in Ihrem Fall anfallen und wer sie trägt, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt; die Notarkosten nennt Ihnen das Notariat vorab.

Welche Steuern fallen bei welchem Weg an?

Zwei Steuern sind wichtig, und sie treffen unterschiedliche Personen.

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Erwerber. Zwischen Ehegatten und, im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, zwischen früheren Ehegatten ist der Erwerb davon ausgenommen (§ 3 GrEStG). Für eingetragene Lebenspartner bestehen entsprechende Regeln. Für Paare ohne Trauschein gilt diese Ausnahme nicht.

Die Einkommensteuer kann den treffen, der verkauft oder seinen Anteil überträgt. Liegt der Kauf nicht mehr als zehn Jahre zurück, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (§ 23 EStG). Der Bundesfinanzhof hat das 2023 für einen geschiedenen Ehemann bejaht, der zuvor aus dem Haus ausgezogen war (Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21). Ob eine Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift, hängt am Einzelfall und gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung.

Das gilt für alle drei Wege: Auch der Zuschlag in der Teilungsversteigerung ist eine Veräußerung.

Wie lange dauert welcher Weg?

Eine Dauer lässt sich nicht versprechen, aber das Gesetz nennt für die Versteigerung Fristen, die zeigen, wie lang sich ein solches Verfahren hinziehen kann.

Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen, und das darf sich einmal wiederholen. Besteht die Gemeinschaft nur aus heutigen oder früheren Ehe- oder Lebenspartnern und ist das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet, sind mehrere Wiederholungen möglich; alle Einstellungen zusammen dürfen fünf Jahre nicht überschreiten. Für den Antrag auf Aufschub gilt eine Frist von zwei Wochen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises (§ 180 ZVG).

Bei den beiden einvernehmlichen Wegen bestimmen andere Dinge die Dauer: wie vollständig die Unterlagen sind, wie schnell die Bank antwortet und wie lange Notariat und Grundbuchamt brauchen. Das sind Schritte, die sich vorbereiten lassen. Die Fristen eines Gerichtsverfahrens nicht.

Wer entscheidet, wenn wir uns nicht einig sind?

Solange Sie sich nicht einigen, entscheidet am Ende das Gericht, und zwar über die Versteigerung. Niemand kann den anderen zu einem gemeinsamen Verkauf oder zu einer Auszahlung zwingen; die Aufhebung der Gemeinschaft kann dagegen jeder verlangen. Wer auf eine Einigung verzichtet, wählt damit mittelbar den Weg mit den Wertgrenzen des Zwangsversteigerungsgesetzes.

Was dabei hilft, ist eine Zahl, über die beide Seiten nicht streiten müssen. Wenn beide dieselbe Wertermittlung und dieselben Vergleichsobjekte vor sich haben, verschiebt sich das Gespräch von „du willst mich übervorteilen" zu „was macht der Markt". Das ist unsere Rolle in solchen Fällen: Wir legen den Wert und die Vergleichsobjekte offen und sagen auch, wenn eine Erwartung nicht zum Markt passt. CALVEST ist dabei als Maklerunternehmen tätig und hat ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Verkauf. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Ihrer Anwältin, Ihrem Anwalt oder Ihrer Steuerberatung.

Die kostenlose Ersteinschätzung mit Preisspanne ist unverbindlich und kann als gemeinsame Grundlage dienen.

Thomas Lozinski

Inhaber und Geschäftsführer der CALVEST GmbH, Neutraubling

Thomas Lozinski kauft Immobilien auch selbst an und rechnet deshalb jedes Objekt so durch, wie es ein Käufer tut. Mit der CALVEST GmbH begleitet er Eigentümer in Regensburg und im Umland beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. CALVEST vermittelt und kauft auch selbst an; beim Direktankauf ist CALVEST selbst der Käufer.

• TÜV-zertifizierter Profi-Investor
• Immobilien Management Consultant (IHK)
• Betriebswirt (IHK)